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【深度分析】虽然夏日炎炎,但仍有三股凉风吹过悉尼房市,早看早知道

悉大大的铁丝们,


好久没有给你们写文章了,大大还是很想你们的。在过去的2018年里,我由于要挑战10个马拉松,写作就只能靠边站了。好在跑完了这10个马拉松后,我并没有变得“四肢发达、头脑简单”。所以在2019年,大大又可以给铁丝们写写写了。


这几天,大大的微信朋友圈里被刷屏最多的就是晒温度了,前天阿德莱德达到了46度,昨天墨尔本又来了个44度。有些童鞋们被热得诗性大发,写道:“土澳风光,千里清蒸,万里红烧。望阿村内外,热浪滚滚;猫本上下,烈日炎炎。清蒸水煮,红烧爆炒,欲成行走五花肉。需回家,遇大片停电,分外烦恼。“


与火热的天气形成鲜明对比的就是悉尼“清凉”的房产市场了。2019年才过去25天,就已经有三股凉风吹过了。作为一位房产投资者,您感受到了吗?


1. 房屋中位价继续走低

1月23日,Domain 发布了最新的房价走势数据。在给您看数据之前,我想先插几句话:在土澳,不是所有机构发布的房价数据都是可信的,您在看数据的同时还要注意数据的来源。目前,土澳比较主流且比较靠谱的两家是 CoreLogicDomian ,它们的数据是比较全面和有连续性的。除此之外,还有一些澳洲的小作坊数据分析公司和个别银行的数据也非常值得参考(今后的文章如果有涉及,我再给您详细介绍)。


Domain 认为,如果悉尼房屋的中位价依照目前的速度再跌6个月左右,就会跌破100万澳元的心理线了(悉尼在2015年打破的)。确实,在过去的一年里,悉尼的独立屋降幅比例在土澳所有的首府城市中是排名第一的,达到了9.9%。这个跌幅速度也是悉尼在过去20年里最快的,一下子就跌回到了2016年的中期水平。

Domain 数据版权所有


但是,悉尼9.9%的独立屋中位价跌幅还是太概括了,我们再来细细研究一下:

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以上表格把悉尼分成了12个大区,但没有一个区的独立屋中位价能逃过红色的诅咒,不论季度还是年度,全部都是下跌的。眼看西北火车线就快开通运营了,不知道这个利好的消息能不能先拉动一下这里的房价呢。


接下来,一个很自然又不可回避的问题就摆在了我们的面前:


悉尼的房价触底了吗?(两条线会继续向下吗?)


Domain 数据版权所有

20年悉尼中位价趋势

绿色独立屋、黑色公寓


简单的答案是:还没有。在这里面有比较悲观的,如 AMP 预测的25%总跌幅;也有稍微温和一点的,如 ANZ 的20%总跌幅。换句话说,革命尚未成功,长征也才走完了一半吧。就算是平时比较乐观的经济学家们,也没有一个敢公开预测悉尼房市的中位价会即刻反弹的。


2. 央行调控无力、银行成本飙升

目前,越来越多的分析师认为,澳洲央行在2019年不但不会跟着美国升息,反而有可能会继续降低标准利率(2016年8月以来保持至今的1.5%)。


大大认为,就算澳洲央行未来真地玩起了“没有最低、只有更低”的调控把戏,对房市的调控效果也是非常有限的。主要原因是,澳洲商业央行有较大的商业利率调控权。目前,我们能很明显地看出,商业银行多多少少受到了国际融资成本上升的影响,已经不再跟央行玩“你是风儿,我是沙”的暧昧游戏了。


就连曾经“信誓旦旦”的国民央行 NAB 也在前天宣布从1月31日起,再一次调高住房贷款的利率(自住房本息连还上调0.12%,其它房贷产品如投资房或只还利息则上调0.16%),成为了最后一家在最新一轮独自上调利率的土澳四大商业银行。


所以,2019年对于土澳的央行来说会是非常有挑战的一年,主要是央行手上能有或者能用到的调控工具已经不多了。澳洲经济目前呈现出来的问题可能只是冰山水平面以上的部分。而对于冰山水平面以下的诸多问题,可不是仅仅一家央行解决得了的。


因此,摆在我们面前的第二个关键问题是:


商业银行在2019年会继续升息吗?


简单的答案是:很有可能。原因也很简单,只要美国的升息周期还没有结束(美联储2019年预计有3次升息,2020年预计有1次升息),土澳主要商业银行的国际融资成本(大量融资在海外)就会不断地上升。土澳央行就算是豁出去了,自己最多能再降1.5%的标准利率,可谓是心有余而力不足。就算1.5%都降了,商业银行也要有饭吃啊,赔本的买卖(除非有国家的补助)是绝对不会做的。


美联储利率趋势图


好啦,不少童鞋们一听到要升息就紧张得马上去锁定自己的房贷利率。大大想强调的是,现在再去固定您的房贷利率可能已经晚了,银行也不是吃素的,它们的精算和定价部门最懂你的心啦,就等你上钩了。当然,还有一种折中的方法,就是固定部分房贷,既享受了浮动利率的灵活,又有固定利率的安稳。如果您自己不懂,千万不要瞎来,找一个有经验的贷款经理好好聊聊,一定能让你少跳不少坑。


3. 2019年工党联邦掌权十拿九稳

不管您喜不喜欢工党,即将到来的联邦选举结果几乎不会有太大的意外:工党会得到众议院的多数席位。目前来看,土澳主流的赌博公司算出来的工党胜出赔率远远低于自由国家党联盟,这近一步说明了只要工党在未来几个月不要犯低级错误,下届执政肯定是妥妥的啦。


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工党在掌握众议院后,如果能在上议院获得其它小党派的支持,作出必要的妥协和勾兑,那么,以下便是工党对于房产相关税务的改革


  1. 从工党掌权后的某一天起(待定),投资房负扣税(投资房的年度亏损可以抵消其它收入)的税务利益只对新投资房有效,之后的二手投资房买卖将不再享有负扣税利益。(请注意,在那某一天之前的现有的所有房产,是不受影响的,千万不要被自由国家党联盟给骗了哦);

  2. 工党掌权后的某一天起(待定),资本利得税(CGT,在土澳我们通常称其为增值税。请注意,这里的增值税不等于中国的增值税)对于以个人或信托(养老金除外,公司自始至终也没有折扣)持有1年以上的资本利得计算折扣从5折降低到75折(请注意,在那某一天之前的现有的所有资产,是不受影响的,千万不要又被自由国家党联盟给骗了哦);

  3. 预计从2019年7月1日起,家庭信托每年分配给18岁以上的澳洲税务居民成员的最低税率定为30%。也就是说,个人从家庭信托得到的收入将不再享有18,200澳元的免税额度和19%的低税率(37,000澳元以下)待遇。目前我们不清楚税改对于现有的信托会不会有一个过渡期。


纵观土澳的历史,工党在1985年7月至1987年9月执政期间取消过负扣税。但是,当时大量的利益集团奋起反抗,工党差点没有保住联邦选举,于是取消负扣税的政策在两年后又被废除了。


历史会再一次重演吗?大大我不知道。但您只要意识到一点就OK了:全球大多数发达国家目前是没有负扣税政策的。大哥美国早在1986年就废除了负扣税,所以像澳大利亚和新西兰等少数发达国家还保留有较为慷慨的负扣税政策,绝对是件稀罕事哦。


我们今天第三个问题就浮现出来啦:


工党的新政策会打压房价吗?


简单的答案是:几乎是肯定的。BUT,由于工党已经明确表示新政策不会针对现有的投资房,并且新房投资不受到税改的影响,所以新税改的效力应该是会慢慢发威的,不太可能出现“一针见血”的情况。


总结

土澳近期的天气虽然酷热,但作为房产投资者的你一定要保持头脑的冷静。只有这样才能更加准确地分析现状,实事求是,作出最靠谱的决策。大大也愿意在2019年给您推送最新最权威的相关分析。


最后,今天就是咱们澳洲的国庆节了。大大祝澳洲的童鞋们国庆节快乐啦。


End

本文源自微信公众号: 土澳思维(tuaosw)

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