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地区指南 | 意式风情弥漫 置业门槛下降——Leichhardt(上)

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素有“小意大利”之称的Leichhardt,与悉尼市中心只距离五公里,占据地利。再加上区里面食肆林立,所以即使此城区坐落在飞机航道下,区内的住宅物业仍深受不少年轻专业人士和小家庭欢迎,更被视为悉尼市中心10公里半径范围内的相对“实惠”之选。

文 / 图  黄宝勋

此西区以繁忙的Parramatta Road为界线

受到悉尼房市降温所影响,Leichhardt的独立屋和相连屋中位价于过去12 个月均录得双位数的调整,当中公寓中位价的调整幅度则相对较温和。无论如何,随着楼价下调,在这个散发着意式风情的住宅区,入市门槛已告下降,公寓中位价从百万元关卡退至如今的90 万元边缘。

认识LEICHHARDT

● 悉尼内西城区,与悉尼市中心仅相距五公里

● 位于飞机航道下,部分地段会受到飞机噪音影响

● 意大利裔人士聚居地,故此有“小意大利” 的称号

● 华裔居民不算很多,来自中国内地和香港的移民只占1.5%

● 近四成在职者属专业人士,当中从事大专教育和医护工作的人数最多

● 37%住户每周收入超过3,000元,明显高于大悉尼区平均率

● 相连屋占41%,几乎相当于公寓数目的一倍

● 77%住宅为两卧室和三卧室的中小型单位,四卧室或以上的大单位占一成左右

● 主要消费地段在Norton Street,意大利广场正是位于此大街,周围食肆林立

● 南面住宅区以Parramatta Road为界,与Petersham火车站距离7分钟车程,西边和北边地区则靠近轻铁站

● 六间中小学,其中Sydney Secondary College设有精英班

买房

独立屋中位价降至137万 12个月来跌幅达双位数

上空不时有飞机飞越的Leichhardt,距离悉尼中央商业区(CBD)西面5公里,即10 分钟车程左右。此城区的邮区编号是2040,原本由Leichhardt 市议会管辖,不过,自从Leichhardt 市议会与艾士菲(Ashfield)市议会和Marrickville 市议会合并,此城区于2016 年5月归入新成立的内西市政区。

Leichhardt的北面是Lilyfield、Rozelle和Balmain; 东面为Annandale、悉尼大学所在地Camperdown,以及悉尼科技大学(UTS)设有校园Ultimo;南面是Stanmore、Petersham、Summer Hill与Lewisham;而西面是Haberfield、“小上海” 艾士菲和宝活(Burwood)。

此区最常见的是相连屋

相连屋数目胜独立屋

在悉尼,大多数城区的住宅类型若不是以独立屋为主,就是公寓占多,可是Leichhardt显得与众不同,数目最多的住宅是排屋(Terrace)等相连屋。

参考2016年的人口普查数据,此区的相连屋数目达到2,235间,占全区住宅总数的41%,远超过大悉尼区的14%比率;与2011 年的时候相比,相连屋数目的增幅也很大,五年来多了355 间,相当于19%。

因应部分土地被改为兴建相连屋,独立屋和公寓数目不增反减。独立屋数目从2011年的2,225间减至2016年的1,904间,少了321间(即14%),占住宅总数的35%,明显低于大悉尼区的57%比率。公寓数目同期减少115套(即9%),由1,292 套降至1,177套,占全区住宅总数的22%,亦较大悉尼区的28%比率为低。由于区里面目前有新楼盘正在施工,相信公寓数目未来会进一步增加。

两卧室单位占近四成

在这个面积仅2.6平方公里的住宅区,每平方公里住了差不多5,600名居民,属于一个高密度住宅区。区里面的住宅多数是小型单位,当中10%是一卧室单位,41%是两卧室单位,36%是三卧室单位,而四卧室或以上的大单位只占11%。

CoreLogic RP Data的资料显示,截至去年11月底,Leichhardt的独立屋中位价是137万元,于新州屋价龙虎榜排行第376位;公寓中位价为90.09万元,在新州的公寓价格排行榜排行第127位。相连屋中位价介乎两者之间,录得105万元。

截至去年11月底的12个月,Leichhardt共有228间独立屋和103套公寓易主。期间,独立屋中位价累计下调12.2%,落后于过往10年的年均7.8%升幅;公寓中位价的短线抗跌力相对强一些,累积微降3.1%,逊于过去10年的6.7%年平均增幅。另有资料显示,在这区数目最多的相连屋,中位价12个月来大跌19.2%。

长线而论,Leichhardt住宅的升值力尚算不错。与2000年的楼价水平比较,此区的独立屋中位价从39万元升至目前的接近140万元,累计升幅达251%;公寓中位价则由当年的35万元升至现时的90万元左,累计上涨157%。

有趣的是,2000年的时候,独立屋中位价仅较公寓中位价多四万元,今时今日,差价已扩大至接近47万元。

租房

小单位租金回报胜一筹

这座只有三层高的公寓楼房,大多数单位附设小阳台。

Leichhardt距离悉尼市中心不远,加上食肆林立,而且商业味没有悉尼市中心那么浓,所以吸引到不少未婚专业人士和年轻家庭搬到这里,而他们正是业主们的潜在租客。

资料显示,Leichhardt共有大约6,300个住宅单位,三成半物业是出租单位,与大悉尼区比率相差无几。在这个近年陆续有新落成的城区,住宅空置率最新录得3.30%,高于内西市政区的2.90%比率和新州的1.87%比率。

公寓周租涨得最快

参考CoreLogic RP Data的数据,截至去年11月底,Leichhardt的独立屋中位周租为800元,租金水平在新州排行第236位,租金回报率中位数是3.04%;相连屋中位周租是700元;至于公寓中位周租是600元,租金水平在新州排行第159位,租金回报率中位数录得3.46%。过去一年来,公寓中位周租的升幅最劲,达18%;独立屋中位周租中位数微升1.3%,至于数目最多的相连屋周租中位数则无升降。

那么,买房收租的话,小单位还是大单位的租金回报率较高?realestate.com.au的资料指出,截至今年2月初,Leichhardt的两卧室独立屋中位价是104.75万元,中位周租是690元,租金回报率中位数为3.43%;三卧室独立屋中位价为136.4万元,中位周租是850元,租金回报率中位数是3.24%;四卧室独立屋中位价是173.5万元,中位周租为990元,租金回报率中位数是2.97%。

公寓方面,一卧室单位中位价是62.4万元,中位周租是485元,租金回报率中位数达4.04%;两卧室单位中位价是92.75万元,中位周租是650元,租金回报率中位数为3.64%;三卧室单位中位价为115.5万元,中位周租是775元,租金回报率中位数录得3.49%。换言之,不管是独立屋或是公寓,都是小型单位的租金回报稍胜一筹。

人口与就业

意裔占7% 华人相对少

既然Leichhardt 称得上是“小意大利” ,顾名思义此区住了许多意大利人。根据2016 年的人口普查结果,在这个有1.46万名居民的城区,意大利裔居民占了全区人口的7.2%,是区内的第四大族群。

至于在意大利出生的居民占3.2%,按照该区移民人数来排名,意大利移民是第二多,仅次于英格兰移民。排第三位的是新西兰移民,占2.5%;而中国内地移民人数第四多,占1.1%。至于土生土长的居民占64%,较大悉尼区比率高七个百分点。

未婚人数占近四成半

72%居民在家中只说英语,如要数到最普及的外语,当然非意大利语莫属,它是5.2%居民的母语。华语的普及程度排第二位,1.1%居民在家中说普通话,0.9%居民的母语为广东话。其他较多人会说的外语为西班牙语和希腊语,分别占1.8%和1.4%。

Leichhardt居民的年龄中位数是36岁,与大悉尼区居民的中位年龄相同。可是此城区只有41%居民已婚,较大悉尼区比率低八个百分点;未婚人数却占了44%,较已婚者数目还要多。顺理成章,区内育有子女的家庭比率较大悉尼区低四个百分点,占家庭总数的61%。

就业方面,Leichhardt 有大约8,300名在职者,39%是专业人士,明显高于大悉尼区的平均26% 比率;另外,19%是管理阶层,而白领一族占13%。

最多人投身教育界医护界

最多人从事的行业是大专教育和医护工作,分别占在职者总数的3.8%和3.7%。此外,从事电脑系统、银行和法律工作人数各占3%左右。

Leichhardt的37%住户每周收入超过3,000元,高于大悉尼区的24%比率。至于每周收入少于650元的家庭占13%,低于大悉尼区的17%比率。

此城区的个人每周收入中位数为1,092元,较大悉尼区的719元高出52%。家庭每周收入中位数是2,847元,较大悉尼区的1,988元多43%;按每月有四周来粗略计算,即相当于每月中位收入1.14万元。每户( 住客没有亲属关系)每周中位收入为2,256元,与大悉尼区的1,750元相比多了29%。

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【下期预告】——地区指南 | Leichhardt的教育、休闲娱乐、交通、掌故

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