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地区指南 | “星级”健康城区 长远创造财富——Pennant Hills(上)

CoreLogic RP Data的资料显示,截至去年11月底,Pennant Hills的独立屋中位价是135.5万元,在新州独立屋中位价龙虎榜中排行第400位;公寓中位价录得71万元,于新州公寓中位价排行榜居于第314位。而相连屋中位价是100万元。

文 / 图  黄宝勋

Pennant Hills的消费点内有图书馆,而且周围种了不少树木,环境绿化。

位于悉尼市中心西北面20公里的Pennant Hills,获封为悉尼五大五星级“健康 城区”之一。而这个“健康”的城区,又能否为居民带来“财富”? 

在这个七成半住宅都属于独立屋类型的城区,也未能幸免于悉尼房市“伤风”所 造成的打击,该区独立屋中位价于过去一年更录得双位数的调整幅度。不过,公寓的抗跌力似乎颇强,过去12个月里不降反涨。 

再看远一点,虽云独立屋中位价短线受压,但长期升值力其实还是相当不错的。

认识Pennant Hills

● 坐落在悉尼市中心西北面20公里,即距离大约45分钟车程 

● 属康士比 (Hornsby)市政区内其中一个主要商业中心 

● 39%在职者是专业人士,最多人从事电脑系统和医护工作 

● 获评为五星级的“健康城区”,东南边和西北边毗 邻国家公园,区里面还有七个公园 

● 12%居民为华裔,是区内第三大族群 

● 四分之三住宅是独立屋,公寓占不足一成半 

● 仅五分之一住宅是租盘,空置率大约2% 

● 小学和中学各两间,学术成绩优异 

● 火车站靠近商场和图书馆

买房

独立屋价短线下调逾一成 长线升值力不错 18年来涨2.8倍

位于Blackbutt Avenue的这间五卧室大屋,去年9月以155.5万元转手,较原业主在2007年6月的买入价高出145%。(资料图片)

Pennant Hills 位处悉尼中央商业区(CBD)西北面 20 公 里,邮区编号是2120,由康士比市议会管辖。

Pennant Hills的北面是Westleigh和Dural;东北面为康士比与Waitara;东面与Thornleigh、Wahroonga和Turramurra为邻;南面是Cheltenham、North Epping与Epping;而西面是Cherrybrook、West Pennant Hills及Beecroft。

低密度住宅区 独立屋占75%

面积6.1平方公里的Pennant Hills住了大约7,300人,相当于每平方公里住了1,200人左右,属于低密度住宅区。近年来,悉尼西北区多个城区均新建了不少公寓楼房,可是Pennant Hills的住宅仍是以独立屋为主,新落成的公寓和相连屋数目相对上不算很多。 

参考2016年的人口普查结果,在Pennant Hills,独立屋占住宅总数的75%,仅较2011年的比率轻微下降两个百分点,与大悉尼区比率相比仍高出15个百分点;相连屋占11%,与2011年的比率相若,但稍低于大悉尼区的14%比率;至于公寓占13%,只是较2011年的比率高出一个百分点,而大悉尼区最新的比率是28%。 

此区的住宅多数很宽敞,46%住宅是四卧室或以上的大单位,32%是三卧室中型单位,换言之中大型单位便占了全区住宅总数的78%。至于一卧室和两卧室小型单位分别占5%和14%,合共占19%,低于大悉尼区的32%比率。 

CoreLogic RP Data的资料显示,截至去年11月底,Pennant Hills的独立屋中位价是135.5万元,在新州独立屋中位价龙虎榜中排行第400位;公寓中位价录得71万元,于新州公寓中位价排行榜居于第314位。而相连屋中位价是100万元。

公寓价近年不降反涨

截至去年11月底的12个月里,Pennant Hills共有94间独立屋和36套公寓成交,独立屋相对公寓的成交量是差不多三对一之比。 

在这段日子,因应悉尼房市降温,Pennant Hills的独立屋中位价累计下调13.7%,逊于过去10年的年均7.4%升幅;公寓中位价却不降反涨,升了7.6%,跟过去10年的年均升幅相同,难道真的是物以罕为贵?

与2000年的房价水平比较,Pennant Hills的独立屋中位价由当年的35.5 万元涨至目前的超过130万元水平,累积上涨282%;公寓中位价则从当年的26.925万元升至现时逾70万元,累积升了164%。长线升幅还是独立屋胜一筹。

租房

租盘仅占住宅总数两成

这座公寓大厦坐落在City View Road,靠近商业楼宇,一卧室单位周租大约400元。(资料图片)

Pennant Hills有大约2,700个住宅单位,但只有五分之一是租盘,较大悉尼区比率低15个百分点。换句话说,八成单位由业主自用。 

最新的数据显示,Pennant Hills的住宅空置率是2.16%,高于康士比市政区的1.61%空置率和新州的1.87%空置率。过去12个月,此城区的中位租金亦告下调,独立屋周租跌4.1%,相连屋租金下降4.2%,而公寓周租则录得5.3%跌幅。

公寓中位租金回报3.5%

根据 CoreLogic RP Data的资料,截至去年11月底,Pennant Hills的独立屋周租中位数是700元,在新州独立屋租 金排行榜居于第350位,租金回报率中位数是2.69%;公寓周租中位数是480元,于新州公寓租金排行榜位列第422位,租金回报率中位数是3.52%;至于相连屋周租中位数为575元,租金回报率中位数为2.99%。以卧室数目去细分的话,哪类型单位的租金回报率最具吸引力? 

参考房地产中介网站realestate.com.au的统计数据,截至今年2月初,三卧室独立屋中位价是110万元,周租中位数为600元,租金回报率中位数录得2.83%;四卧室独立屋中位价报135万元,周租中位数是770元,租金回报率中位数是2.97%。

公寓方面,一卧室单位周租中位数为400元,两卧室单位周租中位数为490元;至于三卧室单位中位价达108万元,中位周租是630元,租金回报率中位数是3.03%。

人口与就业

中国内地移民五年增七成

居民在商场门口的咖啡店享用下午茶。

Pennant Hills全区人口有大约7,300人,华裔居民占了12%,是区内第三大族群,仅次于英格兰裔(占23%)和澳洲裔(占19%)居民数目。 

2011年的时候,Pennant Hills的华裔居民仅占人口的9%,反映出近年多了华人搬进此区居住,当中许多是中国内地移民。在2011年至2016年这五 年里,中国内地移民人数明显增加68%,由286人增至480人。

最多人任职于中小学

根据2016年的人口普查结果,在Pennant Hills,大约四成居民在海外出生,其中以中国内地移民最多,占6.6%,较2011年的比率高出两个百分点;而香 港出生人士占2.9%,与2011年的比率相同。此外,Pennant Hills也住了不少印度和韩国移民,分别占人口的4%和2.5%。

区里面的英语背景人士占人口的65%,较大悉尼区比率高七个百分点。外语中以华语最普及,7.4%居民在家中说普通话,5.5%居民的母语为广东话。 

Pennant Hills居民的年龄中位数是40岁,较大悉尼区居民的中位年龄大四岁。57%居民已婚,较大悉尼区比率高岀八个百分点;而育有子女的家庭占67%,亦高于大悉尼区的65%比率。 

就业方面,Pennant Hills的就业人口接近3,900 人,当中39%在职者是专业人士,高于大悉尼区的26.3%比率。个别行业中,最多人投身教育界, 4.9%在职者任职于中小学。另外,4.6%在职者从事电脑系统方面的工作, 3.9%人在医院上班。邻区康士比有公立医院Hornsby Ku-ring-gai Hospital,设有270张病床,并且是悉尼大学的教学医院之一。

34%住户周收入逾三千元

Pennant Hills的个人每周收入中位数为836元,较大悉尼区的719元高出16%。家庭每周收入中位数是2,580元,较大悉尼区的1,988元多30%;按每月有四周来粗略计算,即相当于每月中位收入1.03万元。每户(住客没有亲属关系)每周中位收入为2, 222元,与大悉尼区的1,750元相比亦多出27%。 

Pennant Hills有34%住户的每周收入超过3,000 元,较大悉尼区比率超出10个百分点。另有11%家庭 的每周收入少于650元,低于大悉尼区的17%比率。

————————未完待续————————

【下期预告】——地区指南 | Pennant Hills的教育、休闲娱乐、交通、掌故

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