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地区指南 | 次选变首选 首置者青睐——Blacktown(上)

CoreLogic RP Data的资料显示,截至去年11月底,Blacktown的独立屋中位价录得71.45万元,在新州龙虎榜中排行第1,193位;公寓中位价为54万元,在新州位居于第545位,排名较独立屋高出一截,但与其他一线城区相比,入市门槛仍相对低得多,所以尤其 适合资金有限的首置人士和物业投资者。

文 / 图  黄宝勋

Blacktown作为悉尼其中一个最多元文化的社区,过去一段长日子一直被视为置业者的“次选”。时移势易,受惠于新机场效应,加上不少人视此区为“未来的第二个巴拉玛打(Parramatta)”,不少投资者早已把此区作为目标投资地点之一。 

再者,尽管在悉尼整体房市降温之前,Blacktown的房价累积了一定的升幅,但仍然低于许多“一线城区”的房价,如今房价下调,这一区的住宅物业更受到许多首次置业人士青睐,成为他们心目中的“首选”。

坐落在Lloyd Street一带的独立屋。

认识Blacktown

● 位于悉尼市中心西面34公里 

● 与悉尼第二大商业重镇巴拉玛打相距25分钟车程 

● 新机场地点Badgerys Creek坐落在Blacktown西南面25公里 

● 面积16.1平方公里,是新州最大的城区 

● 居民来自180个国家和地区,是悉尼最多元文化社区之一 

● 印度裔居民占13%,是区内的第三大族群 

● 华裔居民占4%,当中近半数是中国内地移民 

● 接近七成家庭育有子女 

● 大约七成住宅是独立屋,公寓和相连屋各占一成半 

● 三卧室中型单位最多,占46% 

● 37%住宅被辟作出租单位,空置率约3% 

● 火车站靠近商场,附近有不少商店和食肆

买房

公寓中位价一年来力保不“降” 短期抗跌力尤胜独立屋

位于Wattle Street的这间四卧室独立屋,于今年情人节当日以72.5万元卖出。(资料图片)

坐落在悉尼西区的Blacktown,与悉尼中央商业区(CBD)相距34公里,邮区编号是2148,由Blacktown市议会管辖。 

Blacktown面积达到16.1平方公里,是新州面积最大的城区。全区住了大约4.7万人,即相当于每平方公里有2,900名居民左右,属于中低密度住宅区。 

Blacktown的北面为Marayong、Kings Park和Kings Langley;东面是Lalor Park、Seven Hills和Prospect;南面为Eastern Creek和M4高速公路;而西面是Bungarribee与Rooty Hill。西区商业重镇巴拉玛打位于Blacktown的东南面,两区相距大约14公里,即25分车程左右。

面积冠新州 中大型单位占多

至于计划中兴建新机场的Badgerys Creek,则坐落在Blacktown西南面25公里,过去数年,不少物业投资者寄望新机场效应能惠及 Blacktown等城区的房市。 

根据2016 年的人口普查结果,Blacktown的68%住宅单位是独立屋,明显高于大悉尼区的57%比率;相连屋占16%,与大悉尼区比率相比高两个百分点;而公寓数目相对较少,仅占14%,为大悉尼区比率的一半。 

Blacktown的居住空间相对宽敞,七成住宅属于中大型单位,当中三卧室单位占四成半,四卧室或以上的大单位占两成半,至于一 卧室单位和两卧室等小单位加起来占去两成半。 

CoreLogic RP Data的资料显示,截至去年11月底,Blacktown的独立屋中位价录得71.45万元,在新州龙虎榜中排行第1,193位;公寓中位价为54万元,在新州位居于第545位,排名较独立屋高出一截,但与其他一线城区相比,入市门槛仍相对低得多,所以尤其 适合资金有限的首置人士和物业投资者。

2000年至今 屋价累涨近三倍

提到投资,此区物业的升值潜力如何?截至去年11月底的12个月里,虽然悉尼房市整体降温,可是Blacktown住宅物业的抗跌力不差,期间独立屋中位价只是温和下调4.7%,而过去10年的年均升幅达8.7%;公寓中位价更力保不失,在这段日子无升无降,但 当然不能与过去10年的8.3%年均涨幅相提并论。 

长线来看,Blacktown的住宅升值力更媲美不少一线城区。自2000年以来,Blacktown的独立屋中位价从当年的18.5万元升至目前的超过70万元,累计大涨 286%;公寓中位价由当年的15.9万元攀升到现时的50万元以上,累计升幅达到240%。 

位于Wattle Street的一间四卧室独立屋,于今年情人节当日以72.5万元卖出,较今年1月最初的开价稍低了5,000元。这间独立 屋占地562平方米,两层高,屋内安装了空调和入墙柜,附近还有学校和商店,适合育有子女的家庭。

租房

哪类物业租金回报最好?

位于Fourth Avenue的一套两卧室公寓每周380元,若以单位的估值中位数40.5万元来计算,租金回报率达到4.9%。(资料图片)

在Blacktown,出租单位占住宅总数的37%,与大悉尼区的34%比率相若。此区空置率最新录得3.02%,高于Blacktown市政区的2.29%空置率和新州的1.75%空置率。 

从投资的角度去看,Blacktown的公寓入市门槛较低,可是长线升值力颇强,而且租金回报率相对胜过独立屋一筹。 

CoreLogic RP Data的资料显示,截至去年11月底,Blacktown的独立屋中位周租是435元,租金回报率中位数是3.17%;公寓中位周租为420元,仅较独立屋的中位周租少15元,但租金回报率中位数较高,录得4.04%。

公寓租金媲美独立屋

究竟哪类型物业的租金回报最好?参考realestate.com.au的资料,截至今年2月初,Blacktown的三卧室独立屋中位价是66.5万元,中位周租是430元,按此计算,租金回报率中位数为3.36%;四卧室独立屋中位价为74万元,中位周租录得495元,租金回报率中位数是3.48%,与三卧室独立屋的回报率相若。 

公寓方面,两卧室单位中位为44万元,中位周租是400元,租金回报率中位数就是4.73%;三卧室单位中位价报57.75 万元,中位周租是450元,较三卧室独立屋的中位周租还要高20元,租金回报率中位数为4.05%。换句话说,两卧室公寓的租金回报率最具吸引力。

人口与就业

居民来自180个国家和地区 印度裔占13% 华裔仅占4%

Blacktown住了大约4.7万人,据统计,当地居民来自180个国家和地区,难怪此区被视为悉尼最具多元文化色彩的其中一个社区。

根据2016年的人口普查结果,Blacktown的土生土长居民数目与移民人数几乎各占一半,而且64%居民的双亲原来都是在海外出生。区内人数最多的三个族群,分别是澳洲裔、英格兰裔和印度裔,所占比率很接近,介乎12%至15%不等。此外,菲律宾裔人数占5.6%,华裔人口占4.1%。 

在Blacktown,海外出生人士中以印度人最多,占13.3%,较2011年的比率高出四个百分点;其次是菲律宾移民,占5.4%;排第三位的是中国内地移民,占2.5%;至于香港移民则仅占0.3%。 

Blacktown居民的年龄中位数为33岁,较大悉尼区的整体年龄中位数年轻三岁;而人数最多的年龄组别是25至34岁,占了19%。 

区里面的53%居民已婚,高于大悉尼区的49%比率。该区育有子女的家庭比率,亦较大悉尼区比率高出五个百分点,录得69%。 

就业方面,Blacktown有大约2.3万名工薪族,当中29%人是白领或技工,蓝领占12%。至于专业人士只占17%,较大悉尼区比率低九个百分点。

最多人从事医护工作

当地最多工薪族投身医护界,占在职者总数的4% 。大型医院Blacktown Hospital位于Blacktown Road,设有急症室,全院有大约570张病床。 

另外,在超市和杂货店工作的人数占2.7%,与从事长者家居打理服务的人数相若。任职陆路运输的人数占2.1%,而在外卖店上班的人数占2.5%。 

Blacktown的19%住户的每周收入少于650元,较大悉尼区比率稍高出两个百分点;周收入超过3,000元的住户则占12%,仅为大悉尼区比率的一半。 

区里面的个人每周收入中位数为615元,较大悉尼区的719元少14%。家庭每周收入中位数是1,565元,更比大悉尼区的1,988元少了 21%;按每月有四周来粗略计算,即相当于每月收入中位数为6,260元。每户(住客没有亲属关系)每周中位收入为1,459元,与大悉尼区的1,750元相比亦低了17%。

————————未完待续————————

【下期预告】——地区指南 | Blacktown的教育、休闲娱乐、交通、掌故

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