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地区指南 | 空置率上升 无损抗跌力——Rhodes(上)

CoreLogic RP Data的资料显示,截至去年10月底,Rhodes的公寓中位价为92万元,在新州公寓中位价排行榜中居于第159位。截至去年10月底的12个月里,Rhodes共有229套公寓转手,中位价期间累计微升4.8%,仅逊于过往10年的5.1%年均升幅。在悉尼整体房市降温的情况下,Rhodes的公寓算是有不错的抗跌力。  

文 / 图  黄宝勋

位于火车站附近的商业大厦。

如果你乘搭火车见到宜家家居(Ikea)的巨型标志,就知道自己已到达Rhodes了。

坐落悉尼内西区的Rhodes属于半岛城区,高层住宅大厦林立,尽管过去几年多了新盘推出市场,令空置率上升,可是此区的公寓抗跌能力不俗。 

从投资的角度而论,由于此城区受到不少单身族和小家庭欢迎,所以入市门槛相对较低的小型公寓值得考虑。再者,即使悉尼房市降温,Rhodes的公寓中位价在过去12个月却不降反涨。

认识RHODES

● 坐落在悉尼内西区,距离悉尼市中心西面16公里,半小时车程左右 

● 位处巴拉玛打河南岸,三面环水,东边、西边和北边朝向水滨 

● 跨河大桥把Rhodes与西北区连接起来 

● 火车线以西原为化工和工业用地,土地经修复和净化后转作住宅用途 

● 商业园坐落在火车线以东,区内近四成在职者是专业人士 

● 高密度住宅区,九成半住宅是公寓

● 独立屋集中在Concord Road以东,相当于住宅总数的大约4% 

● 华裔占居民总数的45%,成为区内最大族裔;韩裔居民也不少,占11% 

● 购物中心Rhodes Waterside有逾百个商户,包括悉尼第一家宜家家居(Ikea) 

● 早上的上班和上学繁忙时段,每小时有多达六班列车开往悉尼市中心方向

买房

公寓中位价突破90万元 小单位占83% 小家庭青睐

Rhodes坐落在悉尼中央商业区(CBD)西面16公里,位于巴拉玛打河(Parramatta River)南岸,邮区编号是2138,由Canada Bay市议会管辖。Canada Bay市政区于2000年12月成立,由原来的Concord市政区与Drummoyne市政区合并而成。 

作为一个半岛城区,Rhodes三面环水,北面对岸是Meadowbank、怀德(Ryde)和西怀德(West Ryde);东面是一河之隔是Putney、Tennyson Point和Gladesville;南面是唯一一边不是向水,毗邻Liberty Grove、Concord West与Concord;西南方是Sydney Olympic Park;而西边对岸为Wentworth Point和Newington。

位于Shoreline Drive的这个两卧室水景单位,去年12月中以110万元转手,较原业主于2012年2月的买入价高出三成半。(资料图片)

公寓新盘近年激增

Rhodes面积只有1平方公里,却住了接近1.2万人,属于高密度住宅区。事实上,区里面大多数住宅都是 “向高发展” ,95%住宅是公寓,较大悉尼区的28%比率高出逾两倍;独立屋仅占住宅总数的3.7%,与大悉尼区的57%比率相比简直是天壤之别;相连屋更只占1.7%,明显低于大悉尼区的14%比率。 

过去数年,此区的公寓数显著曾加。2011年,全区有1,838套公寓,占住宅总数的85%;时隔五年后的2016年,公寓数目累计激增1.4倍至4,454套。期间,独立屋占住宅总数比率却由9.1%显著下降至3.7%。 

Rhodes不少住户是小家庭和单身人士,所以小型单位有一定市场。而此城区有六成住宅为两卧室单位,一卧室单位占23%,换言之一至两卧室单位便占了住宅总数的差不多八成半;至于三卧室中型单位占13%;四卧室或以上的大单位更仅占2%。余下2%是未有分类的单位。

14年来升值逾七成

CoreLogic RP Data的资料显示,截至去年10月底,Rhodes的公寓中位价为92万元,在新州公寓中位价排行榜中居于第159位。截至去年10月底的12个月里,Rhodes共有229套公寓转手,中位价期间累计微升4.8%,仅逊于过往10年的5.1%年均升幅。在悉尼整体房市降温的情况下,Rhodes的公寓算是有不错的抗跌力。 

看长线,与2005年的水平比较,Rhodes的公寓中位价由当年的53.2万元升至目前的超90万元,累积上升73%。

租房

公寓越小 租金回报反而越好

Rhodes是一个高密度住宅区,高层住宅大厦林立。

Rhodes是一个甚受物业投资者欢迎的城区,出租单位数目占住宅总数的53%,较大悉尼区平均比率高出19个百分点。 

由于Rhodes接近九成半住宅是公寓类型,所以租盘亦以公寓为主。过去12个月里,该区公寓的中位周租轻微下调了1.5%;尽管如此,此城区的公寓中位租金水平不算低。截至去年10月底,该区的公寓租金中位数为670元,租金水平在新州排行第75位,租金回报率中位数是3.79%。 

细分去看,参考物业中介网站realestate.com.au的资料,截至今年2月初,Rhodes的一卧室公寓中位价是65.4万元,中位周租是540元,租金回报率中位数达到4.29%;两卧室公寓中位价为92万元,中位周租是670元,租金回报率中位数录得3.79%;至于三卧室公寓中位价跳升至146.5万元,中位周租虽高达900元,可是租金回报率中位数仅得3.19%。

新盘待消化 空置率逾5%

换句话说,假如你打算在Rhodes买楼投资,单看租金回报率的话,入市门槛较低的一卧室单位,其租金回报率反而最高。当然,这未计入业主须负责的管理费、水费和市政费。 

然而,Rhodes现时的住宅空置率相对偏高,最新录得5.45%,其中一个原因可能是近年多了新楼盘推出市场,而这些新盘尚未完全被消化;至于Canada Bay市政区和大悉尼区的空置率分别为2.85%和1.87%。

人口与就业

四成居民是中国移民

Rhodes聚居了许多华人,根据2016年的人口普查结果,在这个有接近1.2万人口的城区里,华裔居民占了全区人口的45%。韩裔则是此城区的第二大族群,占人口的11%。换言之,华裔和韩裔加起来的人数,便占了全区人口的超过五成半。至于英格兰裔和印度裔人口,则分别占7%和5%。 

在这个多元文化社区,少于两成居民是在澳洲土生土长,逾八成居民生于海外。海外出生人士中以华人最多,38.2%为中国内地移民,2.7%是香港移民;另外,10.7%居民生于韩国,4.4%来自印度。

“年轻”城区 居民中位年龄29岁

顺理成章,接近八成居民的母语并非英语,而最多居民说的外语是华语,在家中说普通话或广东话的居民合共占近45%,而母语为韩语的居民占12%。

Rhodes是一个“ 年轻” 的城区,居民的年龄中位数是29岁,较大悉尼区居民的年龄中位数小七岁。事实上,该区也是在2000年悉尼奥运之后才加速发展起来。 

该区45.7%居民已婚,较大悉尼区的57%比率低逾10个百分点;反之,未婚人士占人口比率的47.1%。至于育有子女的家庭仅占41%,明显低于大悉尼区的65%比率。

最多人任职银行界饮食业

这一区的就业人口有大约6,500人,39.1%在职者是专业人士,较大悉尼区的26.3%比率高出13个百分点;另外,16%担任管理层,14%工薪族为白领。个别行业方面,最多人从事银行业和饮食业,各占5.4%;5.2% 在职者担任电脑系统计设计等相关工作,3.9%任职地产行业。

Rhodes居民的个人每周收入中位数为736元,较大悉尼区的719元轻微高出2.4%。家庭每周收入中位数是1,906元,却比大悉尼区的1,980元少了3.7%;按每月有四周来粗略计算,即相当于每月中位收入7,624元。每户(住客没有亲属关系)每周中位收入为1,693元,也比大悉尼区的1,750元稍低3.3%。 

区里面21%家庭的每周收入超过3,000元,略低于大悉尼区的24%比率。至于每周收入少于650元的家庭同样占21%,较大悉尼区的17%比率为高。

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【下期预告】——地区指南 | Rhodes的教育、休闲娱乐、交通、掌故

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