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每日地产丨观点:悉尼下一个火车站在哪?勘探活动揭示宝贵信息




地产行业,无论是投资也好,开发也好,基建项目、特别是交通方面的基建项目总是能够带来伴随着机会。




最近几年最显著的例子就是悉尼西北的铁路线,从规划,到落地,到工程的一步一步的推进,到完工在望,沿线及项目辐射地区的房价也逐步上涨,同时其中的机会使得我们看到大量的新项目在沿线出现,沿线的 Cudgegong Road/Tallawong,Rouse Hill,Kellyville,Norwest,Showground,Castle Hill……到后来的 St Leonards/Crows Nest,Victoria Crows 等站点地区都成了开发商关注争夺的重点地区,而且我相信西北线开通以后仍将对沿线的市场发挥长期深远的正面影响。


在相继推出上马的新机场及新机场 Metro 铁路上,其影响的悉尼西南和西部地区正在发生的现象也和当年西北铁路的相应阶段的情况极其相似。回顾一下当时的情况,越早看见机会并采取行动的获得的利润也越大,所以最近酝酿中的 Parramatta 至 City 的 Metro West 线的一些发展笔者觉得很有意思,这里结合对这个项目历来的观察和跟踪来和大家分享一下。


一条铁路,最有价值的是车站的周围,无论从最后产品的销售,和政府在高度和密度上的控制,到车站的距离都很重要,所以最近州政府在该项目车站选址上的一些评论和实际的勘测工作暴露了不少车站选址的意图,值得讨论一下。


目前的情况



Parramatta 至 City Metro West 的计划一步一步走到现在,基本情况如上图所示,大概路线已定,另外我们已经能够确认的车站有 Westmead,Parramatta,Sydney Olympic Park,The Bays Precinct (Rozelle) 和 CBD (可能会有两个车站),另外政府在 Camellia/Rydalmere,North Strathfield/Concord West,Five Dock/North Burwood 这三对潜在车站位置上在做可行性研究来决定取舍。


地址勘测活动捕捉车站选址信息


谷歌地图: Sydney Metro West geotesting sites


由于新南威尔士州大选的原因,迫于工党在这一项目上更加积极的态度的压力,州政府在项目准备上的工作也推进地非常快,上面是谷歌地图的 Parramatta Metro 的地址测试工作的地点和频率,其中信息量不小。


North Strathfield 和 Concord West 地区



州政府非常希望 Parramatta Metro 能在这一位置和即将被改名为 T9 的 T1 Northern Line 交汇,为在 Parramatta/Westmead 工作的 Central Coast/Newcastle 居民提供转车的便利,这是对 Parramatta 第二 CBD 地位的肯定和加强,也利好  Central Coast/Newcastle,是非常好的一个想法。政府的表示是在 North Strathfield 和 Concord West 之间选择一个,从上图这一地区的土壤测试活动的情况来看,最后选择North Strathfield 的可能性要更大。


Five Dock/North Burwood



从上图 Five Dock 与 North Burwood 的土壤测试情况来看,Five Dock 获选的可能性更大。


Camellia/Rydalmere



这是 Camellia 与 Rydalmere 的土壤测试情况,表面上差异不大,但可能是因为已经无需过更多的测试。州政府已经做了改造 Camellia的 Master Plan,另外选择 Camellia 无需过 Parramatta 河,难度和成本都要小很多,最后最重要的因素可能是州政府在设计这一线路的时候力保 Parramatta  至 City 的时间控制在20分钟的计划,经过 Camellia 更省距离,所里这里基本会选择 Camellia。


Zetland



Zetland 地区活跃的土壤测试很有意思,一种可能是政府有将 Parramatta Metro 延伸至人口增长迅猛的 Zetland-Waterloo-Green Square 地区,也有业内人士说可能会用来作为 City 所有地下隧道挖掘工程的起点,同时预留未来发展需要之时成为火车站的可能。


City



CBD 的站点,除了 Central 已经确认了以外,Hunter Street 的 Pitt 和 Bligh Street 之间段很可能会是另外一站,并将在地下将 Wynyard 和 Martin Place 站连接起来,方便乘客转乘其它线路。




上图基本就是现在的情况,已经确定的站点,调研地区和频繁土壤测试点都清楚标出。


工程前期的挖掘和测试有时是为了证明合适性,有时是为了证明不合适性。但是,综合其它方面的信息,这些行为还是透露了很强的信号。


还有,3月份的新州大选如果出现政府更替的情况,也不会怎么影响上面这些车站的最后决定。如果工党上台,这个项目肯定会加速进程。虽然两党都强调会优先建设这个项目,但是自由党更多是被动的和工党这个项目上竞争,经费上并没有保障。而工党很早就将这个项目列为上台后的最优先项目没有之一,还会叫停球场重建和将 Metro City & Southwest 减为 Metro City,不再将 Sydenham 至 Bankstown 的铁路升级为 Metro,将节省下来的经费投入到 Parramatta Metro 上来,这一经费保证也是为什么工党的承诺是可靠和可信的原因。


另外,工党还表达过在悉尼大学设站的想法,觉得铁路和悉尼大学的碰撞一定会产生和 Macquarie Park 一样甚至更好的效果,也是非常聪明的做法。


Parramatta Metro 正处于一步一步走向明朗的阶段,和西北 Metro 不同之处是它所经过的地区很多已经是成熟老牌蓝筹地区,肯定会出现不一样的机会,值得我们关注。


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关于作者

John 傅永强,澳洲地产开发顾问,地产媒体自由撰稿人。






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本文源自微信公众号: 每日地产ozreal(ozrealcom)

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