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海外人士在澳大利亚买了房,要报税吗?

我是海外人,有幸买了房,要报税吗?澳洲房产大家看看下面的情形应该不不陌生吧:孩子远渡重洋,到澳洲这个人生地不熟的异国他乡来求学,对于海外的父母来说,这真可谓是儿行千里母担忧,以房养学往往是家长们的合理选择。这样不仅能让孩子有立足之地,而且租金收入除了支付房子的费用之外,还可以补贴一下孩子的生活费;若干年后如果孩子学成想回国,把房子卖了,房子的增值或许能把这些年的学费给‘攒回’不少。

国力昌盛,民生富足,投资也需国际化。澳洲无论从地理气候,人文经济,还是社会稳定,价格远景来比较,都可称得上是值得一投的国度,尤其是墨尔本这个最宜宜人居的世外桃源,在中国一线城市里随随便便的一套小公寓房,在这里都有可能换成一套不错的大别墅。现在买房,将来移民,一举两得。

同样,您或许有从朋友圈里听到了这样的消息,某某某突然收到了政府好几万的罚税单,或者某某某卖房子时被强行扣除了 12.5%的税.震惊之余, 您一定会问,我们海外人在澳洲买了房子要交税吗?要交哪些税?怎么交呀?

ML Tax Solution 友情提醒大家,您先得查看清楚房子是在谁的名下,是在孩子的名下,还是在父母的名下,还是父母及孩子共同的名下?基本原则是,房子在谁的名下,谁就需要报税,谁就需要交税。

首先——申请澳洲税号 (Tax File Number)

如果投资人是学生签证,工作签证,投资移民签证,您只要上税局的网站就可以电子递交申请。之举最关键处是您必须在澳洲境内。

如果投资人是旅游签,父母探亲签,或者陪伴子女读书的陪读签,那么您必须提供以下文件才可以申请税号。

1. 您的护照和身份证的公证件原件
2. 您的购房合同(可以是复印件)
3. 您的出租合同(可以是复印件)
4. 您购房时申请 FIRB 的信件(就是澳洲外管局批准您购房的信件)

每年 申报所得税 Income Tax

非税务居民需要申报缴纳澳洲收入的所得税。海外投资人即使租金收入不抵房产各种费用,也是需要申报这些亏损的。

澳洲的财年是从每年的 7 月 1 日至第二年的 6 月 30 日。如果您是自己申报的话,必须在每年 10 月 31 日之前申报。如果您是聘请注册税务师申报的话,而且您过去没有晚报的情况,那么您可以延期至第二年的 5 月 15 日进行申报。

报税资料:
– 买房的费用- 印花税 stamp duty,律师费,政府过户费 land title transfer fee,FIRB (外管局海外人买房申请费)
– 律师过户交接文件 statement of adjustment
– 买房贷款文件和所有的贷款对账单 loan statement
– 房子的各种费用(如土地税、修理费、水费、市政费等等)
– 中介的租房月结单和年度总结单
– 房屋折旧表(如果有的话)depreciation schedule
– 房子的市政费的单子 – council rate notice

ML Tax Solution 友情提醒大家,如果您的房子没有出租,各种费用是不能申报抵税的,如果您的房子是一半孩子自住,一半分组的话,那么各种费用也必须按实际使用的比例来抵扣申报的。

房产出售 资产增值税  Capital Gains Tax

澳洲税局规定,价值大于 75 万的房产出售或者转让时,卖家必须提供海外人士资产增值预扣豁免证书(Foreign Resident Capital Gains Clearance Certificate)。作为海外人士的您,如果无法提供这张证书的话,那么买家就必须扣除价值房价 12.5%的预扣税交给税局,您只能支配剩下的 87.5%的卖房款啦。

财年结束后,您算出您的真正资产增值后,这些增值需要加到您当年澳洲其他收入上来一起申报计算应交税款。这时,当初预扣下的 12.5%的税就可以按照实际情况来进行多退少补啦。

ML Tax Solution 友情提醒大家,如果您想将房子的名字更改成孩子的名字,或者将房子赠与孩子的话,在政府看来也是属于房产买卖,而且价格也是按照市场价来计算,可不是您认为的零。

ML Tax Solution 还需提醒大家,虽说每家有一套自住房是豁免资产增值税的,但是房主不能是非税务居民(目前该政策还在等上议院的通过),也就是说,即使这套房子您一直让孩子住着,但是作为房主的您是海外人士,那么资产增值税是无法避免的啦。

报税资料:
• 房子的买入和卖出的合同
• 买入和卖出时的律师发票,律师交接文件( statement of adjustment)
• 买入时的各种费用,如印花税,FIRB 申请费,土地转让费等
• 卖出时的各种费用,如中介费,广告费,装饰出售房的家居租赁费等
• 拥有房子期间没有抵扣过税的各种费用,如银行贷款利息(interest on loan),市政费(council rate),土地税(land tax), 水费(water rate), 保险费(insurance)
• 没有抵扣过税的装修费
• 为了保护房子的法律产权而产生的各种费用

土地税 (Land Tax)

土地税是每个省收取的。维省政府是按日历年来计算的。虽然每家有一套自住房是豁免土地税的,但是作为房主的您必须证明您有连续在房子里居住 6 个月的记录而且没有出租,您的孩子替您住是没用的。

当然如果您的所有的房子的土地总价值低于 25 万澳币的话,您是不用缴纳土地税的。

缺席人士土地附加税 (Absentee Owner Surcharge)

谁是缺席人士呀?其实这是指那些没有澳洲永居权 PR,而且每个日历年没有在澳洲居住满 183 天的人。这些人每年需要对其名下的房产土地总价值的 1.5%(2020 年 1 月 1 日起增至 2%)缴纳这个附加税。

维省空置税 (Vacancy Residential Land Tax)

从 2018 年 1 月 1 日起,维省政府针对 16 个好地区的房子开始征收空置税。该项政策规定,房主无论是否 PR, 房子在一个日历年中如果有半年空置的话,房主需要缴纳价值房价 1%的空置税。每家有一套自住房是豁免的。房主还可以申请一套度假屋的豁免,该度

假屋必须每年有居住 4 个星期的证据。

ML Tax Solution 友情提醒大家,以上三项税实属维省政府管辖,房主必须主动就自己的具体情况向省政府‘举手汇报’,要求政府出具税单。如果您忘了‘举手’而被政府发现了的话,那么税金加罚款是免不了的。

联邦政府空置税 (FIRB Annual Vacancy Fee)

联邦政府规定,凡是在 2017 年 5 月 9 日以后申请外管局(FIRB)买房的海外人士,在可入住的周年结束前 30 天内必须申报房子的空置税。打个比方,如果您的房子合同日是 8 月8 日,而您的房子的交接日是 10 月 8 日,那么每年的 10 月 8 日至第二年的 10 月 7 日就是您的联邦空置年。如果这一年中您的房子空置了半年,或者每次出租的日子低于 30 天也是视同空置的,那么您每年就需要再缴纳一次相当 FIRB 申请费的空置税。

ML Tax Solution 友情提醒,只要您的海外居民身份没有改变,即使您的房子已经住满了半年,您也必须申报,否则您会被罚相当于空置税的款项。

ML Tax Solution 还要指出大家可能存在着的认知上的误区,不少人认为我每年找税务会计师申报了租金收入,也缴纳了相关的税款,这就应该完事了。殊不知,这种报税是指所得税,而不是指其他的税种,好像各种省政府的税,或者联邦政府的空置税。所有的其他税种都是需要您另外自己或者请会计师申报的。

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